Heute mal ein bisschen Theorie ohne Bilder. Sorry Mama.
Wir wollen nicht nur ein bisschen, sondern sehr umfassend sanieren. Wir brauchen also mehr Geld als wir haben. Als Laie stellt man sich das ja recht einfach vor: man geht zu einer Bank, unterschreibt einen 30-jährigen Knebelvertrag, geht dann mit dicken Koffern nach hause und steckt das Geld in Koks und Nutten sein Bauprojekt.
Die Realität ist dann doch etwas komplizierter und es gibt keine Geldkoffer 🙁
Die Kostenschätzung
Jede Bank will erstmal eine Kostenschätzung sehen. Das klingt total einfach, hat bei uns aber Monate gedauert. Wir mussten uns im Voraus genau überlegen, welche Handgriffe am Haus gemacht werden müssen und was diese kosten. Normalerweise macht das ein/e Architekt/in, diese/r kostet jedoch auch mal 10% der Bausumme. Wir sind natürlich knauserig und haben statt dessen eine Bauingenieurin angeheuert, die uns beraten soll. Das ist billiger, der ganze Papierkram bleibt aber dafür an uns hängen.
Es gilt jetzt für jedes Gewerk mehrere, möglichst vergleichbare Angebote einzuholen. Das ist schwieriger als gedacht, weil jeder etwas anderes anbietet. Wir sind irgendwann dazu übergegangen, dass wir ein gut strukturiertes Angebot von Firma X als Vorlage genommen und daraus eine Ausschreibung (=Angebot mit Maßen und Mengen, aber ohne Preise) formuliert haben. Diese können dann andere Firmen mit ihren Preisen ausfüllen und wir haben endlich etwas vergleichbares in der Hand.
Wir haben dabei gelernt, dass Handwerker eine ganz eigene Gilde sind, die höchst ungern e-Mails lesen, geschweige denn schreiben. Die Rücklaufquote von Anfragen zu Angeboten war auch mehr als ernüchternd. Es hab auch Firmen, die sich vor Ort zwei Stunden Zeit genommen haben, alles aufgeschrieben haben und sich dann nie wieder gemeldet haben.
Das Problem ist auch, man muss schon genau wissen was man will. Welche Heizung soll es sein? Wie groß der Pufferspeicher? Mit Solarthermie oder ohne? Welche Fassade, welche Dämmung, welche Fenster, welche Fliesen? Duschrinne oder normalen Abfluss? Wie viele Steckdosen? Welche elektronischen Spielereien? …
Wenn man ein paar Angebote vorliegen hat, kann man ungefähr erahnen, was Gewerk X kosten könnte. Das macht man für alle Gewerke. Es bleiben natürlich Lücken, weil man keine Vorstellung hat, was Innenputz oder Trockenbau kosten könnte. Hier helfen Schätzwerte, die Architekten umfassend rezitieren können.
Wenn man dann tief Luft holt und alle Zahlen untereinander schreibt, erfolgt erstmal der große Knick in der Motivationskurve. Wir wollen einfach nur ein Haus sanieren und das ist dann soooo teuer? Verflixt. An den geschätzten Kosten sollte man nicht drehen. Da sowieso alles teurer wird als gedacht, ist es eher ratsam die einzelnen Positionen extrem konservativ zu schätzen.
Es ist auch ratsam wirklich an alles zu denken… Wir hatten, nachdem die Kostenschätzung von der Bank abgesegnet und der Kreditvertrag unterschrieben war, gemerkt, dass wir die Positionen „Architektin“, „Entsorgung“ und „Nebenkosten“ noch gar nicht in der Kostenschätzung erfasst hatten…
Letztendlich muss der Rotstift ran und es werden Positionen gesucht, die man doch nicht durchführen lassen möchte, selbst in Eigenleistung macht oder auf später verschiebt („wenn mal Geld dafür da ist“). Auch hier fällt es extrem schwer, realistisch zu bleiben…
Captain Obvious rät: Erstmal überlegen, ob man sich das geplante leisten kann. Zum Glück gibt es diverse Kreditangebotsrechner im Netz (ich bevorzuge diesen), die einem nach Einwurf von Zinssatz und Bausumme ausspuckt, was man dafür die nächsten Jahrzehnte berappen muss.
Es gibt auch Kreditangebotsvergleichsrechner, die man aber mit Vorsicht genießen sollte. Diese Rechner gehen von optimalen Bedingungen aus (top solvente Beamte mit großer Erbschaft). Ganz gut erden kann einen dann ein „richtiges“ Angebot von einer Bank. Da die Zinsen derzeit extrem niedrig sind, sollte man auch ausrechnen, ob man auch 4% oder 6% stemmen könnte oder ob man noch ruhig schlafen kann, wenn sich die monatliche Rate verdoppeln würde.
Alle Mittel ausschöpfen
Es wäre dumm eine Sanierung rein über eine private Bank zu finanzieren. Wir haben noch die folgenden Optionen erwogen:
KfW-Kredit und Zuschuss
Der Klassiker. Gehört in jede Baufinanzierung. Es gibt diverse Programme, die KfW-Webseite ist auch gut organisiert und es loht sich sie einmal von vorn nach hinten durchzulesen. Man kann Einzelmaßnahmen fördern lassen oder das Gesamtprojekt, die meisten Programme (z.B. Energetisch sanieren, altersgerecht Sanieren, …) gibt es als Kredit oder als Zuschuss. In diesem ganzen Wirrwarr sieht ein Energieberater am besten durch und kann für das Projekt die entsprechenden Programme empfehlen.
Für unser Projekt kommt KfW 151 „Energieeffizient sanieren – Kredit“ in Frage. Die Zinsen sind extrem niedrig (aktuell bei 0.75%), hinzu kommt, dass wir nach der Sanierung Hauptwohnung und Einliegerwohnung im Haus haben. Wir könnten also maximal 2 x 100.000 Euro von der KfW für energetische Maßnahmen bekommen. Das ist ja schon mal eine ordentliche Hausnummer.
Uns ist oft das Vorurteil begegnet, dass sich energetisch sanieren nicht lohne und man ja dann extreme Dämmstärken aufbauen muss und ehe man das Geld wieder reingeheizt hat und … bla bla bla. Einfach nicht hinhören und statt dessen den Energieberater konsultieren, wäre mein Ratschlag. Der kann die möglichen Maßnahmen durchrechnen und konkrete Zielwerte für Fenster, Wände und Dach vorschlagen.
Wir planen mit guten Fenstern, Holz/Pelletheizung, Solarthermie und 12cm Dämmung – das genügt, um die 200 Jahre alte Hütte auf Neubaustandard (KfW 100) zu bringen. Viel wichtiger, als welchen Standard man erreicht, ist überhaupt einen KfW-Standard zu erreichen. Das ist nämlich der Türöffner zu einem zinsgünstigen KfW Kredit, den man nicht einmal vollständig zurückzahlen muss. Bei KfW 100 gibt es 15% Tilgungszuschuss („Schuldenerlass“), d.h. man muss von der aufgenommenen Summe letztendlich nur 85% zurück zahlen. Wir haben zwei Wohneinheiten und würden dann bis zu 30.000 Euro erlassen bekommen. Guck an.
Die KfW 100 Einstufung erfolgt aufgrund relativ pauschaler Annahmen über die Gebäudehülle. Wir könnten auch mit einem detaillierten Einzelnachweis der verbauten Materialien „beweisen“ dass die Gebäudehülle eigentlich besser ist und würden so KfW 85 erreichen. Das gäbe 2 x 2500 Euro Tilgungszuschuss oben drauf, allerdings muss der Einzelnachweis von einem Bauphysiker erstellt werden und das allein kostet etwa die gleiche Summe. Wir würden also viel Papier produzieren, ohne dass unser Haus energetisch besser wird. Deswegen bleiben wir beim Ziel KfW 100 zu erreichen.
KfW-Darlehen beantragt man über die Hausbank, die den Rest der Bausumme finanziert. Auch wenn die KfW-Summe größer als die restliche Kreditsumme ist, braucht man kein Mitleid haben – die Bank verdient selbstverständlich am KfW Darlehen, weil die das Geld von der KfW günstiger als die für Endkunden ausgepreisten 0.75% bekommt.
Bafa
Der Blick in die Liste der förderwürdigen Dinge bei der Bafa lohnt ebenfalls. In unserem Haus ist eine Gastherme in Betrieb, die durch einen Scheitholz / Pellet-Kombikessel ersetzt wird. Solarthermie nageln wir uns auch auf das Dach, die Pufferspeicher sind mächtig gewaltig. Der Heizungsbauer errechnet eine Bafa-Förderung von ~12.000 Euro und wir gucken etwas ungläubig.
Weil die Bafa-Förderung nach Inbetriebnahme der Heizung beantragt wird und theoretisch auch ausbleiben kann, haben wir diese Summe komplett rausgenommen und rechnen unsere Finanzierung so, als ob es die Bafa-Kohle nicht geben wird. Kommt sie dann doch, tilgen wir damit den Kredit oder werfen das Geld auf unerwartet entstandene Kosten.
Wichtig bei der Bafa-Förderung ist, dass man sie nicht mit dem KfW-Kredit kombinieren darf. Pufferspeicher, Solarthermie und die Holzkessel müssen also mit eigenen Mitteln finanziert werden, nicht mit den Mitteln der KfW.
Weil ich nichts verkehrt machen möchte, habe ich dem Heizungsbauer aufgetragen, die Bafa-fähigen Komponenten auf eine extra Rechnung zu setzen.
Förderprogramme / Landesbanken
Nicht übersehen sollte man die Programme und Fördermittel der Landesbanken. Bei uns ist das die Thüringer Aufbaubank. Hier gibt es ebenfalls einen Kredit für energetisches Sanieren, der exakt den KfW-Bedingungen entspricht – aber aktuell nur 0.5% Zinsen kostet. Oha. Der Unterschied klingt nicht erheblich, über die Gesamtlaufzeit wären das aber für uns 7.988 Euro weniger Zinsen.
Im Sommer 2016 gab es bei der TAB ein Förderprogramm „Thüringer Sanierungsbonus„. Die Bedingungen waren, dass man ein Haus in zentraler Ortslage saniert (✅), das vom Verfall bedroht ist (✅) und dabei mehr als 50.000 Euro investiert (✅). Das trifft für uns wie Arsch auf Eimer zu. Das Tantchen ist 70+ und wird das Haus nicht mehr selbst umfassend sanieren, es steht 50m von der Dorfkirche entfernt und wir wollen einen Haufen Geld auf das Projekt werfen.
Um das Programm zu beantragen, muss man sich eine mittelgroße Papierschlacht mit der TAB liefern. Neben den üblichen Dingen wie Gehaltszettel und Kostenschätzung haben wir unterschrieben und belegt, dass wir keine Politiker sind, verheiratet sind, drei Kinder haben und wir dass keiner extremistischen Gesinnung anhängen.
Der Lohn der Mühe sind 18.000 Euro Sanierungszuschuss, die sich aus der Grundsumme von 12.000 Euro und 6000 Euro „Kinderzuschlag“ extra ergeben. Ich bereue kurz, dass wir nur drei Kinder haben. Das Geld bekommt man nicht direkt, sondern es wird über 10 Jahre in 1.800 Euro Häppchen ausgezahlt und sollte zur Tilgung des Kredites eingesetzt werden.
Eigenleistung
Aus so ein Klassiker, bei dem man sich gerne verschätzt. Die Wände streichen – ok. Alles was darüber hinaus geht, sollte man sich genau überlegen. Wir sind Schreibtischtäter und haben einen mäßigen handwerklichen Track-Record.
Allerdings ist gerade bei einer Sanierung der Aufwand erheblich. Manche Firmen wollen auch gar nicht an eine Sanierung ran und lieber neue Häuser bauen, weil man diese viel sicherer planen kann. Es gibt halt immer Überraschungen, ungeplante extra-Arbeiten und viele Dinge, an die man vorher nicht denken kann. Wenn eine Firma das seriös kalkulieren würde, müsste sie extreme Sicherheitsaufschläge einpreisen – und wir bräuchten einen Goldesel.
Zum Glück ist Z. Ausbilder im Bauhandwerk, dreifacher Meister und mehr oder weniger im Vorruhestand. Unter seiner Regie trauen wir und schon ein wenig mehr zu. Allerdings gibt es noch eine Sache, die man bei Eigenleistung braucht: Zeit. Wir sind als Eltern von drei Zwergen mit 1,5 Jobs schon relativ gut ausgelastet. Daneben noch ein Haus sanieren ist eher utopisch – es sei denn, man steht auf Dinge wie Herzinfarkt, Nervenzusammenbruch und graue Haare.
Unsere Lösung dafür: Teilzeit. T. arbeitet schon Teilzeit, ich werde für zwei Jahre von 40 auf 24 Stunden pro Woche runter gehen. Damit haben wir beide zwei Tage pro Woche, die wir auf dem Bau verbringen können. Das ganz ist natürlich eine finanzielle Einschränkung, die gerade in der Bauphase ungelegen kommt. Allerdings haben wir eine sehr solide Kostenschätzung und können auch mit zwei Teilzeitjobs unser Leben bestreiten. Ich möchte jedoch niemanden ermuntern, den finanziellen Ruin zu wählen. Das Modell passt für uns, aber auch nur weil wir verdammt viel Glück mit Job und der derzeitig extrem günstigen Wohnsituation haben.
Die Ermittlung des Wertes der Eigenleistungen ist auch noch ein Kapitel für sich. In der Kostenschätzung rechnet man erstmal alle Leistungen so, als ob sie durch Firmen durchgeführt werden. Dann überlegt man sich, was man selbst machen könnte. Unser Ansatz war: von Arbeiten, die wir selbst durchführen, nehmen wir den Gesamtpreis und ziehen die Materialkosten ab. Übrig bleibt der Wert der Eigenleistung. Die Bank rechnet aber mit Stunden, die man leistet. veranschlagt pro Stunde 10 Euro und ist auf einen viel kleineren Wert der Eigenleistung gekommen. Nach einigem hin- und her, haben wir uns darauf geeinigt, dass der Wert unserer Eigenleistung 40.000 Euro ist. Die Zahl ist mehr oder weniger aus dem Hut gezogen und liegt halbwegs in der Mitte. Aber mit solchen Diskussionen und „Optimierungen“ verbringt man noch einige Zeit, bis die Bank glücklich ist.
Bei Eigentleistung sind neben Zeit und Geld auch ein Wegfall der Gewährleistung ein Faktor, den man nicht aus den Augen lassen sollte. Gerade bei Dämmung, Fenster oder Dach lassen wir lieber Profis ran. Abrissarbeiten und Mauern ist eher unser Kaliber.
Als Nerd lasse ich es mir natürlich nicht nehmen, die Elektroinstallation mit KNX-Bus zu planen und umzusetzen, das sollte uns erhebliche Einsparungen bringen. Sobald nämlich die Magischen Worte „EIB“ oder „KNX“ fallen, leuchten bei den Elektro-Firmen die Augen, es werden königliche Preise aufgerufen und in den Angeboten erscheinen Posten, die scheinbar unabdingbar sind. Der Klassiker schlechthin ist der Gira-Homeserver, ein völlig überteuerter PC, der für Logik und Visualisierung eingesetzt wird. Nichts, was man nicht mit OpenHAB selbst bauen kann.
Alles Öko
Die KfW-151 Kohle ist streng genommen nur für energetisch relevante Sanierungsarbeiten vorgesehen. Allerdings ist der Kriterienkatalog sehr umfassend: wenn wir eine Wand erneuern, ist das Ausmauern mit drin, die Dämmung, die Fassade, die Schrauben in der Fassade, der Lehmputz innen, die Farbe und auch die Fußleiste. Fenster sowieso, aber auch teile der KNX-Installation wie die Lichtschalter mit Raumtemperaturregler, die Heizungs- und die Jalousieaktoren.
Wir sind mit unserem Energieberater die komplette Kostenschätzung durchgegangen und haben bei jedem Posten überlegt, ob dieser energetisch relevant ist. Da wir eine Kernsanierung durchführen, ist der energetische Anteil an den Gesamtkosten recht hoch. Außerdem hatten wir Kosten dem Programm „Altersgerecht sanieren“ zugeordnet. Das war aber gar nicht notwendig, am Ende der Tabelle haben wir festgestellt, dass die Kreditsumme kleiner als die Kosten aller energetischen Maßnahmen ist.
Das ist in mehrfacher Hinsicht positiv: wir sind damit über der Summe, die wir als Kredit brauchen. Das bedeutet wir können die Sanierung nur mit dem KfW-Kredit stemmen. Diesen können wir beliebig tilgen, das lassen sich andere Banken gerne mit Zinsaufschlägen vergüten. Die Zinsen werden auch nach dem Ende der Zinsbindung vermutlich die günstigsten am Markt sein – der Staat kann so viel Geld drucken wie er mag. Für mich am wichtigsten ist, dass der Kredit – aller Wahrscheinlichkeit nach – nicht auf dem Markt an andere Banken oder Fonds weiterverkauft wird.
10 Jahres Horizont
Der Kredit hat eine Zinsbindung von 10 Jahren, d.h. danach wird sich der Zinssatz ändern. Da die Zinsen derzeit am Boden sind, können sie eigentlich nur steigen. Es wäre natürlich gut nach 10 Jahren möglichst viel Kredit getilgt zu haben, denn hohe Zinsen sind bei kleinerer Restschuld auch weniger bedrohlich.
Wie immer bemühe ich meinen Lieblingsrechner. Der Tilungszuschuss mindert unsere Schulden sofort auf 170.000 Euro. Der Sanierungsbonus fließt mit 10 x 1.800 Euro als jährliche Sondertilgung ein. Mit einer moderaten monatlichen Rate von 550 Euro sind wir nach 10 Jahren unter 100.000 Euro Restschuld. Wenn die Bafa-Zuschüsse nicht für ungeplante Katastrophen drauf gehen, sogar noch ein Stück weiter unten.
Für den Mietpreis einer Berliner Einzimmerwohnung haben wir ein riesiges Haus mit Garten, Scheune und Landluft. Damit können wir sehr gut leben.
Pro-Tipp: spätestens jetzt eine Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme abschließen. Die 20-30 Euro im Monat verbuchen wir unter „Finanzierungskosten“. Man stirbt natürlich nie, auch nicht aus versehen oder so. Macht es trotzdem.
Her mit der Kohle!
Ok, alle Formulare sind ausgefüllt, alle Zahlen stimmen, die Bank ist glücklich? Wo ist der Geldkoffer?
Die Prozedur, letztendlich an das Geld vom Kredit zu kommen, war mir neu. Ich dachte immer, ich reiche einen Stapel Rechnungen ein und bekomme das dann als Kredit ausgezahlt. Es ist natürlich wiedermal komplizierter 🙃 Aus der Summe von Kredit (z.B. 75%), Eigenkapital (20%) und Eigenleistung (5%) ergeben sich die Gesamtkosten (100%). Von jeder Rechnung die man einreicht, bekommt man aber nur den Kreditanteil ausgezahlt (75%). Es müssen also alle Rechnungen eingereicht werden, egal ob das energetisch relevante Kosten sind oder nicht. Der Energieberater darf sich dann zum Schluss mit dem Berg Papier auseinander setzen und alle Kosten nach energetisch / nicht energetisch auseinander sortieren.
Bautagebuch nicht vergessen
Die letzte Zutat ist das Bautagebuch, hier wird dokumentiert, wann die Eigenleistung erbracht wurde. Weil ich sehr faul und sehr vergesslich bin, habe ich dafür eine App: Geofency. Damit kann ich automatisch meine Anwesenheit auf der Baustelle aufzeichnen und habe so ein minutengenaues Protokoll, wie lange ich jeden Tag meine Familie vernachlässigt habe geschuftet habe. Da nicht alle fleißigen Helfer so faul und vergesslich wie sind, trage ich trotzdem meine Zeiten und die der Helfer noch in einer Tabelle zusammen, incl. einem Kommentar was an dem Tag gemacht wurde. So habe ich zusammen mit unseren Fotos super input für weitere Baublog-Artikel 😉
